چگونه کاهش قیمت مسکن از کاهش قیمت دلار پیشی گرفت/ همه چیز به برجام گره خوده است!

رویداد۲۴ بازار مسکن را همیشه به عنوان کم‌ریسک‌ترین بازار می‌شناسند. با اینحال افزایش قیمت مسکن در سال گذشته به حدی بود که بسیاری از مردم قدرت خرید خود را از دست دادند. همواره دوره های رونق و رکود در مسکن وجود داشته است. برخی کارشناسان معتقدند دوره رکود مسکن از سال آینده آغاز خواهد شد و برخی نیز معتقدند این دوره هنوز نشانه ای برای بروز نیافته است. 

پیمان مولوی، کارشناس اقتصادی در گفتگو با اقتصاد۲۴ درباره وضعیت آتی بازار مسکن دوره‌های رکود و رونق این بازار اظهار کرد: در حال حاضر متوسط قیمت دلاری مسکن حوالی هزار دلار در حال نوسان است. بعضی اوقات از این دامنه بالاتر و بعضی اوقات نیز از آن پایین‌تر می‌آید. در واقع ما دو کرانه بالا و پایین و یک خط میانگین یا تعادلی در بازار مسکن داریم. در حال حاضر قیمت مسکن چیزی حدود ۱۲۱۴ دلار قرار گرفته است، یعنی بین خط میانگین و کف قرار دارد.  

او ادامه داد: براساس این نقطه‌ای که در آن قرار گرفته‌ایم، افزایش قیمت مسکن از افزایش قیمت دلار بیشتر و کاهش قیمت مسکن از کاهش قیمت دلار کمتر خواهد بود. در واقع در اقتصاد ایران این مسئله در روند‌های چهل ساله به صورت یک فکت درآمده است.

این کارشناس اقتصادی با اشاره به اینکه ما در بزنگاه حرکت از رونق به رکود هستیم، گفت: رکود زمانی اتفاق می‌افتد که کاهش قیمت در متوسط داشته باشیم که با کاهش قیمت معاملات ترکیب شود و رونق زمانی است که افزایش قیمت با افزایش معاملات هم تایید شود.  

وی افزود: در آبان ماه ۱۴۰۰ به آذر ماه شاهد یک رشد ۳۳ درصدی در معاملات بودیم و یک رشد ۱.۸ درصدی نیز در قیمت‌ها شاهد هستیم که نشان می‌دهد هنوز در رکود نیستیم. اما در آخرین گزارش بانک مرکزی در آذر به دی ماه شاهد رشد قیمت یک درصدی و رسیدن متوسط قیمت ملک به ۳۳ میلیون تومان بوده‌ایم، ولی معاملات ۰/۵ درصد نسبت به ماه قبل رشد کرده است. ماشین بازار مسکن که یک ماشین کند حرکت است، چون اندازه بزرگی دارد، در حال کم کردن سرعت است.

این کارشناس اقتصادی خاطرنشان کرد: دوره‌های رونق و رکود مسکن، به صورت محتمل اتفاق می‌افتد، اما زمان‌بندی آن خیلی مهم است. ما تا الان طولانی‌ترین دوره رونق یا افزایش قیمت را در بازار مسکن داشته‌ایم که از سال ۷۴ تا الان را شامل شده است.

او تصریح کرد: مهم‌ترین فاکتور که مهم‌ترین ریسک در این دوره را ایجاد می‌کند، کاهش قدرت خرید است. این فاکتور از دلار و تورم هم مهم‌تر است. کاهش قدرت خرید وقتی اتفاق می‌افتد، یک دوره بازیابی ۱.۵ تا سه سال طول می‌کشد تا دوباره قدرت خرید بتواند تقاضا را تحریک کند. در سال ۱۳۹۶ تا الان دوره تقاضا بود که دوره تورمی هم به آن پمپاژ شد. به هر حال خیلی‌ها بازار مسکن را سپر تورمی می‌دانند و این امر هم طبیعی است.

بیشتر بخوانید: مسکن در سال ۱۴۰۱ ارزان می‌شود؟

وی افزود: ما در حال رسیدن به نقطه‌ای هستیم که به لحاظ رشد دلاری، رشد قیمت مسکن از دلار بیشتر بوده است و البته این به معنای شکل‌گیری حباب نیست. اگر وارد دوره رکود شویم، کاهش قیمت مسکن از کاهش قیمت دلار کمتر خواهد بود.

او تصریح کرد: ضمناً قیمت دلاری مسکن، تمامی عواملی را که به ما نشان می‌دهد این ماشین به سمت ایست می‌رود، داریم. در گزارش بهمن ماه اگر ببینیم که رشد قیمتی و معاملات را نداریم، احتمالا در بهمن و اسفند ماه درحال ورود به فاز رکودی هستیم.  عواملی که منجر می‌شود که این رکود رخ ندهد این است که مذاکرات به نتیجه نرسد و روند تورمی کشور با افزایش تقریبی نرخ بهره برعکس اتفاق نیفتد.

این کارشناس اقتصادی با بیان اینکه ملک همواره از تورم بیشتر رشد کرده است، گفت: ملک همواره سپر تورم بوده و همواره در بحران‌ها رشد کرده است. این مسئله برای افزادی که می‌خواهند ملک بخرند، به این معنی نیست که ملک نخرند. ما چند نوع سرمایه‌گذار داریم؛ یکی مقتصد صرفه‌جو یعنی سرمایه‌گذاری که الان خانه ندارد؛ دومی سرمایه‌گذار رفاه‌گرا است؛ سوم سوداگران هستند و طیف چهارم هم کسانی که بالای ۷۰۰ هزار دلار در سال درآمد دارند. 

وی افزود: سوداگر در این شرایط اصلاً وارد بازار مسکن نمی‌شود، سرمایه‌گذار رفاه‌گرا در این شرایط با اجاره کامل (نه رهن) وارد این بازار می‌شود. مقتصد صرفه‌جو اگر پول نقد دارد، می‌تواند بین رونق و رکود خانه بخرد، اما اگر فشار اجاره داشته باشد، باید ملک بخرد اما از فضا استفاده کند و قیمت پایین‌تر از متوسط در منطقه‌اش را خریداری کند که اگر شاهد دوره ورود به رکود بودیم، ضرری نبیند.