در بازار زمین سرمایه گذاری کنیم یا مسکن؟

رویداد۲۴ تورم مسکن و تورم زمین بعد از سه سال اختلاف شدید، سرانجام همگرا شدند. داده‌های جدید مربوط به سطح قیمت زمین‌های با کاربری مسکونی در ۲۲ منطقه پایتخت – فایل‌های فروش- نشان می‌دهد نرخ رشد نقطه‌ای قیمت آپارتمان‌ها و املاک کلنگی در اواخر سال گذشته در پایتخت، تا حد بسیار زیادی، به هم نزدیک شدند.

این در حالی است که تورم زمین در عصر جهش -۹۷ تا ۹۹- تقریبا به اندازه ۳ برابر تورم مسکن بود. یک علت همگرایی شکل‌گرفته در قیمت املاک، «اثرگذاری رکود فرسایشی در دو بازار ملک» است.

دنیای‌اقتصاد نوشت: بهبود شرایط ساخت‌وساز ناشی از همگرایی دو تورم ملکی در پایتخت شامل تورم زمین و نیز تورم مسکن در شروع سال ۱۴۰۱ است. این موضوع سبب شده حاشیه سود ساخت‌وساز در تهران اندکی بهبود پیدا کند.

بررسی روند طی شده در بازار زمین و مسکن طی چهار سالی که گذشت، نشان دهنده افت و خیز در این دو بازار ملکی بوده و تغییراتی در رفتار و انتخاب‌های سازنده‌های مسکن را نیز به دنبال داشته است.

طی سه سال ۹۷ تا ۹۹ سرعت رشد قیمت زمین در تهران به طور میانگین سه‌برابر سرعت رشد قیمت مسکن بود. این فاصله بسیار زیاد بین دو گونه تورم ملکی از قبیل زمین و مسکن اگرچه در سال‌های جهش بسیار زیاد بود، اما پارسال همزمان با شروع دوره پساجهش و ثبات نسبی قیمت مسکن، به تدریج رو به کاهش گذاشت.

آخرین آمار‌های مستند از تغییرات قیمت زمین حکایت از آن دارد که سرعت رشد قیمت زمین کاهش قابل‌توجهی داشته است.

تورم فصلی مسکن در طول سه سال جهش به طور متوسط حدود ۶‌درصد بود. به این ترتیب از تابستان پارسال در آمار‌های رسمی از بازار زمین، سقوط تورم در این بخش از بازار نقل‌و‌انتقالات ملکی گزارش شد.

روند کاهش سرعت رشد قیمت زمین پارسال در نیمه دوم سال نیز ادامه پیدا کرد؛ طوری که اکنون در شروع سال ۱۴۰۱ فاصله تورم مسکن و زمین در سه سال اخیر به شدت کاهش پیدا کرده و به حدی کم شده که می‌توان دو نرخ تورم مذکور را «همگرا» توصیف کرد.

مقصود از همگرایی این است که فاصله سرعت رشد قیمت مسکن و سرعت رشد قیمت زمین نسبت به یکدیگر بسیار کم شده است. البته هم زمین و هم مسکن همچنان در حال تغییر قیمت با مقدار بسیار اندک هستند و نرخ تورم آن‌ها صفر نیست، اما این تغییرات افزایشی با سرعت بسیار پایین در حال رخ دادن است.

بیشتر بخوانید: جزییات وام ۷۰۰ میلیون تومانی مسکن

بهبود حاشیه سود ساخت‌وساز در ۱۴۰۱

صدای آهنگ بازگشتی که از بازار زمین به گوش سازنده‌ها می‌رسد، در واقع توصیف کننده افزایش حاشیه سود ساخت‌وساز در تهران است که می‌تواند خبر خوشی برای فعالان ساختمانی که موقتا فعالیت خود را متوقف کرده بودند، باشد.

در واقع روند پرشتاب تورم زمین در مقایسه با تورم مسکن طی سال‌های جهش سبب شده بود ساخت‌وساز در پایتخت دیگر در زمره فعالیت‌های اقتصادی پرسود دسته بندی نشود.

از آنجا که یک اجرای پروژه ساختمانی به طور میانگین ۱۸ ماه به طول می‌انجامد، عملا سود حاصل از ساخت‌وساز در تهران به دلیل قیمت بسیار زیاد زمین به عنوان مهم‌ترین عنصر تشکیل دهنده قیمت تمام شده مسکن از یکسو و ثبات نسبی قیمت مسکن در بازار معاملات از سوی دیگر، به پایین‌ترین حد ممکن رسیده و از کف مذکور نیز کمتر شده بود.

حاشیه سود حاصل تفاضل قیمت تمام شده ساخت از قیمت فروش واحد‌های نوساز است که بر اساس اعداد و ارقام مربوط به هزینه ساخت شامل هزینه تامین اجزای ساختمانی (زمین، مصالح، عوارض، خدمات مهندسی و…) و نیز قیمت فروش واحد‌های نوساز ساخته شده محاسبه می‌شود.

اردیبهشت امسال میانگین قیمت پیشنهادی فروش هر مترمربع آپارتمان نوساز در تهران به ۴۱ میلیون و ۵۰۰‌هزار تومان رسیده است.

آخرین آمار رسمی مربوط به قیمت زمین در تهران متعلق به بهار پارسال است که گزارش مرکز آمار نشان داد میانگین قیمت زمین در پایتخت در آن فصل به ۴۶ میلیون تومان رسیده بود.

نکته قابل تامل این است که فاصله قیمت پیشنهادی فروش واحد‌های نوساز در تهران در مقایسه با واحد‌های چند ساله حدود ۲۵ درصد است و این نشان می‌دهد میانگین مذکور می‌تواند مبنای قابل اتکایی برای برآورد حاشیه سود ساخت‌وساز به شمار بیاید.

با استفاده از میانگین قیمت زمین و نیز قیمت نوساز‌ها در بازار مسکن تهران در فایل‌های فروش مشخص می‌شود به دلیل همگرا شدن تورم زمین و مسکن در حال حاضر، عایدی ساخت‌وساز قدری بهبود پیدا کرده و به کف مورد انتظار سازنده‌ها یعنی ۳۰ درصد رسیده است.

البته نزدیک شدن دو نرخ تورم مسکن و زمین در تهران بیش از اینکه در یک رقمی شدن هر دو نرخ نمود پیدا کند، در تغییرات نقطه‌ای آن‌ها مشهود است. تورم نقطه‌ای زمین در پایان سال ۱۴۰۰ در تهران بر اساس میانگین قیمت‌های پیشنهادی حدود ۲۳ درصد برآورد شده و این در حالی است که تورم نقطه‌ای مسکن در این مقطع زمانی نیز ۱۷‌درصد بوده است.

به این ترتیب در شروع سال ۱۴۰۱ سرعت رشد قیمت زمین و مسکن در تهران بسیار به یکدیگر نزدیک شده است. هرچند رسیدن عایدی ساخت‌وساز به ۳۰ درصد خبر خوشی برای سازنده‌ها به شمار می‌آید، اما به منزله فرارسیدن زمان مناسب برای شروع دوره رونق نیست.

با این حال حاشیه سود ۳۰ درصدی نیز هنوز آن قدر جذاب نیست که بتواند زمینه ساز شکل گیری موج ساخت‌وساز شود. در واقع سود ۳۰ درصدی ناشی از ساخت مسکن با توجه به دوره ساخت حداقل یک سال و نیمه، در واقع معادل سود بانکی ۲۰ درصدی است که در ازای سپرده گذاری پرداخت می‌شود.

زمانی که عایدی ساخت‌وساز از این مقدار فراتر برود، می‌توان امیدوار بود که سازنده‌های بیشتری برای بازگشت به فعالیت حرفه‌ای خود یعنی ساخت‌وساز در تهران مهیا می‌شوند.

فعلا فقط می‌توان این طور گزارش داد که وخامت اوضاع بازار ساخت‌وساز به اندازه پارسال نیست و جهت تغییرات تورمی سبب شده شرایط برای فعالیت سازنده‌ها قدری بهبود پیدا کرده است و وضعیت «ضد ساخت مسکن» که پارسال در پایتخت حاکم بود، حداقل فعلا به شدت گذشته نیست؛ بنابراین ورود برخی از سرمایه‌گذاران ساختمانی به بازار ساخت مسکن تهران به صورت خفیف مورد انتظار است.

متغیر‌های موثر بر بازار ساخت‌وساز

این موضوع بستگی زیادی به آینده انتظارات تورمی دارد. در صورتی که انتظارات تورمی تا حد زیادی کنترل و مهار شود، می‌توان امیدوار بود که چرخه معاملات مسکن نیز به جریان بیفتد و با شکستن قفل فروش واحد‌های نوساز، سازنده‌های بیشتری فعالیت ساخت‌وساز را از سر بگیرند.

انتظارات تورمی نیز بستگی زیادی به وضعیت ریسک متغیر غیراقتصادی موثر بر بازار‌ها یعنی مذاکرات برای رفع تحریم‌ها دارد. مادامی که اخبار مثبت درباره نتیجه بخش بودن مذاکرات دریافت می‌شود، اثر آن بی فاصله در بازار‌های مختلف محسوس می‌شود.

در واقع کاهش ریسک متغیری غیراقتصادی به ثبات یا کاهش قیمت ارز منجر خواهد شد و به دنبال آن انتظارات تورمی مهار می‌شود.

به این ترتیب به تدریج شاهد کاهش قیمت مسکن از سطح نامتعارف خواهیم بود و در نتیجه مهار انتظارات تورمی، متقاضیان مصرفی مسکن نیز به دنبال کاهش قیمت واقعی مسکن (کمتر بودن تورم مسکن از تورم عمومی) آمادگی ورود به بازار را پیدا می‌کنند.

مجموعه این شرایط می‌تواند به تکمیل شدن زنجیره بازار مسکن از ساخت تا فروش منجر شود. کنترل انتظارات تورمی نتیجه مهم دیگری نیز به دنبال دارد و آن مهار تورم در بازار مصالح ساختمانی خواهد بود.

نتیجه بخش بودن مذاکرات رفع تحریم‌ها می‌تواند به برقراری ثبات قیمتی در بازار مصالح بینجامد و در نتیجه علاوه بر «قیمت زمین» به عنوان یک مولفه اصلی موثر بر هزینه ساخت، شتاب «تورم مصالح» نیز کاهش پیدا می‌کند و در نتیجه حاشیه سود ساخت‌وساز از این محل نیز قابل افزایش خواهد بود.

در کنار همه این متغیر‌ها اعمال برخی سیاست‌های غلط و همچنین برخی بی عملی‌ها از سوی سیاستگذار مسکن، رکود در بازار ساخت و معاملات مسکن را تشدید می‌کند.

به دلیل فقدان اهرم‌های موثر مالیاتی برای مقابله با انجماد ملکی، بسیاری از سرمایه‌ها به جای اینکه صرف ساخت مسکن شود، روانه بازار خرید و فروش واحد‌های آماده می‌شود و در نهایت این واحد‌های آماده نیز به صورت خالی و بی استفاده فریز می‌شوند.

این در حالی است که با اعمال اهرم مالیاتی موثر یعنی مالیات سالانه بر املاک و ایجاد ریسک وهزینه برای ملاکی و سفته بازی، نه تنها حلقه آخر فرآیند ساخت‌وساز یعنی معاملات مسکن رونق می‌گیرد، بلکه سرمایه‌های ملکی نیز صرف ساخت مسکن خواهد شد.