اوراق تسهیلات مسکن چیست و چگونه بخریم؟
رویداد۲۴ معمولا برای گرفتن وام از بانک مسکن باید از قبل سپرده‌ای در این بانک داشته باشید. با باز کردن حساب صندوق پس‌انداز یکم و نگهداری موجودی در آن یک سال بعد می‌توانید از بانک تسهیلات خرید منزل مسکونی بگیرید. اما اگر شما برای خرید ملک عجله داشته باشید چه‌کار باید بکنید؟ یا اگر شما برای گرفتن وام از قبل سپرده‌ای در بانک نداشته باشید چه راه‌حلی دارید؟
اگر برای گرفتن وام سپرده‌ای از قبل ندارید بانک به شما می‌گوید که باید امتیاز وام فرد دیگری را بگیرید. یعنی کسی که از قبل در بانک سپرده‌گذاری کرده و صاحب‌امتیاز وام شده می‌تواند این وام را به شما انتقال دهد. بالطبع فرد انتقال‌دهنده بابت پولی که از قبل در حساب خوابانده و از هزینه فرصت آن این امتیاز وام را به شما می فروشد تا شما بدون نیاز به سپرده گذاری و به سرعت وام دریافت کنید. این کار از طریق اوراق انجام می‌شود.
ساختار اوراق تسهیلات مسکن چیست؟
این اوراق توسط بانک مسکن منتشر می شود. این بانک «حساب سپرده سرمایه‌گذاری ممتاز» را ایجاد می کند. به طوری که سپرده گذاران این حساب علاوه بر دریافت سود سپرده کوتاه مدت عادی، از اوراق تسهیلات مسکن نیز بهره‌مند می شوند.
اوراق گواهی حق تقدم مسکن پیش تر در شعب بانک مسکن و تحت یک بازار غیر مسنجم معامله می شود که پس از پذیرش این اوراق در فرابورس، در عمل معامله این اوراق شکلی رسمی و ضابطه مند به خود گرفت.
اوراق گواهی حق تقدم مسکن یکی از انگیزه هایی است که بانک مسکن به سپرده‌گذاران خود برای افزایش جذابیت سپرده گذاری در این بانک اعطا می کند؛ به این صورت که نرخ سود سپرده کوتاه مدت در بانک‌های عادی تجاری سالانه معادل ۷ درصد است؛ در حالی که سپرده گذاران در حساب سپرده کوتاه مدت بانک مسکن در ازای سپرده گذاری خود، دو درصد سود بیشتر معادل ۹ درصد در سال کسب می‌کنند.
این در حالی است که بانک مسکن در صورت سپرده گذاری حداقل به مدت سه ماه و به شرط آنکه میانگین سپرده سرمایه گذار، حداقل معادل ۲۷ میلیون تومان باشد، پس از سه ماه برای هر ۲۷ میلیون تومان، سه برگه امتیاز تسهیلات مسکن و از ماه های پس از آن، هر ماه یک برگه امتیاز به سپرده گذار اعطا می کند.
وضعیتی که باعث می شود سپرده گذار در پایان یک سال، علاوه بر سود ۹ درصدی، ۱۲ برگه امتیاز تسهیلات مسکن در اختیار داشته باشد. اما کارکرد این برگه های امتیاز تسهیلات مسکن علاوه بر دارا بودن ارزش زایی و قابلیت معامله و واگذاری به غیر این است که هر شخص با خرید یک برگه از این اوراق می تواند نسبت به اخذ تسهیلات خرید از بانک مسکن اقدام کند.
هم اکنون این اوراق از قابلیت نقدشوندگی و شفافیت بالاتری به لحاظ معاملاتی نسبت به ادوار گذشته برخوردار هستند. تنها تفاوت اوراق پذیرفته شده در فرابورس با اوراق پیشین قابل معامله در شعب این است که هر یک از اوراق فعلی، امکان اخذ ۵۰۰ هزار تومان تسهیلات را برای خرید فراهم می‌کند که به همین دلیل قیمت این اوراق در فرابورس، نصف قیمت معامله اوراق در شعب است. به بیان دیگر خرید این اوراق می‌تواند حداکثر تا ۴۰ برگه برای خرید یک واحد مسکونی اختصاص دهد.
مشخصات اوراق تسهیلات مسکن
این اوراق قابلیت معامله در فرابورس را دارند. هر برگه از این اوراق نماینده ۵ میلیون ریال تسهیلات خواهد بود این اوراق پانزدهم هر ماه توسط بانک مسکن به دارندگان “حساب سپرده ممتاز” اختصاص داده می شود و بعد از طی مراحل قانونی و سپرده شدن نزد مرکز سپرده‌گذاری، نماد معاملاتی آن در اول ماه بعد در فرابورس بازگشایی و قابلیت معامله پیدا می‌کند. سقف های تسهیلاتی احداث، خرید و تعمیر واحد مسکونی از محل اوراق تسهیلات مسکن به ترتیب ٣۵٠ میلیون ریال، ٣۵٠ میلیون ریال و ١٠٠ میلیون ریال و در چارچوب ضوابط بانک مسکن است.
نماد معاملاتی این اوراق شامل نام ماه و دو رقم آخر سال صدور می باشد. به عنوان مثال نماد “امتیاز تسهیلات مسکن مهر ٩٠ ” مربوط به اوراقی است که در مهر ماه ٩٠ منتشر شده است. مدت اعتبار اوراق صادره از تاریخ صدور به مدت دو سال است که این مدت با نظر بانک مسکن و در شرایط خاص حداکثر تا دو دوره ۶ ماهه قابل تمدید است. لذا اوراقی که از زمان اعتبار آنها زمان کمتری باقی مانده است دارای قیمت متفاوتی هستند، بنابراین نماد معاملاتی جداگانه‌ای برای هر ماه به این اوراق اختصاص می‌یابد.
نحوه خرید اوراق گواهی حق تقدم مسکن
برای اینکه اوراق تهیه کنید دو راه کلی دارید. اول اینکه خودتان حساب سپرده ممتاز در بانک مسکن داشته باشید و بابت سپرده خودتان اوراق بگیرید. اما اگر برای خرید ملک و گرفتن وام عجله دارید باید آن را از افراد دیگری که اوراق دارند بخرید. اوراق در بازار فرابورس معامله می‌شوند.
می‌توانید به یک شعبه بانک مسکن مراجعه کنید و آنها تمام کارهای لازم را برای شما انجام می دهند. قیمت خریدتان هم از طریق بانک تفاوتی با حالت اول ندارد. نحوه خرید اوراق در فرابورس توسط خودتان نیز به این صورت است که در ابتدا کپی شناسنامه و کارت ملی خریدار لازم است تا در اسرع وقت نسبت به گرفتن کد بورسی از طریق یکی از کارگزاری ها اقدام شود سپس بعد از گرفتن کد بورسی، خرید اوراق می‌تواند توسط خود شما یا کارگزاری صورت بگیرد.
زمان تشکیل پرونده و مراحل بانکی معمولا از دو هفته تا یکماه طول می کشد. مبلغ وام دریافتی نیز روز محضر به صورت چک بانکی توسط نماینده بانک مسکن به خریدار آپارتمان تحویل داده می شود. این اوراق به صورت برگه‌های یک میلیون تومانی و پانصد هزار تومانی صادر می‌شود. خریدار این اوراق نیز می تواند با ارائه این اوراق به بانک مسکن از وام مسکن جهت خرید آپارتمان و ساخت آن استفاده کند.
کارمزد خرید اوراق تسهیلات مسکن
سرمایه‌گذار هنگام خرید و فروش این اوراق، مبلغی به عنوان کارمزد معاملات پرداخت می کند.
نرخ کارمزد اوراق تسهیلات مسکن
- کارمزد خرید: ۰.۴۹ درصد
- کارمزد فروش: ۰.۲۴ درصد
تاریخ اوراق مسکن چیست؟
موضوعی که ممکن است در ابتدا کمی برایتان نامفهوم باشد این است که برای هر ماه اوراق جداگانه ای وجود دارد. وقتی به لیست قیمت‌ها نگاه می‌کنید متوجه می‌شوید که مثلاً قیمت اوراق شهریور ۹۵ با قیمت اوراق مهر ۹۶ و دیگر اوراق تفاوت دارد.
اوراق عملاً تاریخ انقضا دارند. یعنی وقتی اوراقی منتشر شد برای استفاده از آن و دریافت وام تا ۲ سال مهلت وجود دارد و بعد از آن اوراق باطل می‌شود و بانک دیگر بابت آن وامی نمی‌دهد. بنابراین اگر اوراقی مهر ۹۶ منتشر شده است تا مهر ۹۸ اعتبار دارد. بنابراین هرقدر اوراقی جدیدتر باشد مدت اعتبار آن بیشتر است و ارزش بیشتری دارد.
کدام اوراق تسهیلات مسکن را بخریم؟
پاسخ ساده است. ارزان‌ترین اوراق را بخرید. اوراق تاریخ های مختلف به لحاظ کارکرد هیچ تفاوتی باهم ندارند. با این حال در یک مورد حتماً با بانک هماهنگ باشید. از زمانی که اوراق را می خرید تا زمان استفاده در بانک ممکن است مدتی زمان صرف شود و در صورتی که اوراق شما به زمان ابطال خیلی نزدیک باشد ممکن است پیش از استفاده در بانک باطل شود. بنابراین این زمان را در نظر بگیرید.
